昨天一個房地產行內群里，駐馬店某品牌樓盤的營銷總打了一行字：“今年徹底完犢子了?！北娙撕闷?，為什么剛跨入2021年，就把一年給定性了，這也太悲觀了。緊接著他發了一張圖：
看完這張圖，我基本明白了什么意思。因為國家衛健委剛剛發聲，為了防控疫情，鼓勵“就地過年”，返鄉人員需要做核酸檢測。一時間，所有城市的醫療資源都緊張了起來，尤其是像北京、上海這樣的城市，醫院門口排隊做核酸檢測的，基本要從天亮排到天黑。如果單說是做核酸，排排隊也行，最重要的是，上面的聲音到下面就變了味。昨天網上熱傳的一個段子，很寫實：
再加上這幾天已經有29個省市出臺了“就地過年”政策，給錢給積分，企業還給獎勵。一來一去，很多人退了回家的票。交通運輸部披露，2021年春運旅客會在17億人次左右，這個數值雖然比2020疫情年增加了2成，但也處于自1997年以來，歷史最低水平。由此，小城市春節期間的消費必然會大幅降低，最嚴重的莫過于“返鄉置業”。
1、返鄉置業
這位朋友跟我說，像駐馬店這樣的三四線城市，勞動力外流嚴重，很多年輕人都在外面打工賺錢。當地賣房子的，基本就靠三個營銷節點賺錢：春節后、五一假期，國慶假期。尤其春節后，買房人是最多的。一來，一二線務工人員拿了年終獎，想著大城市買不起，老家起碼置辦一套，首付也不貴；二來春節飯桌上基本會敲定婚姻大事，首要考慮的還是房子?！?/span>2018-2019年返鄉置業報告》稱，到大城市工作的人群，有52.7％的人有回鄉買房的打算，北方的一些小城市，春節返鄉置業基本可以占全年新房銷售額的30％～40％，堪稱銷售半邊天。所以一直以來，開發商對返鄉置業極為重視。這位朋友跟我說，他們每年年底都要花2個月的時間，準備春節返鄉置業主題營銷活動。
然而去年一波疫情，所有人閉門不出，年初沖業績的計劃泡湯，公司裁了很多人。今年本以為疫情過去了，公司能好好回回血。
萬萬沒想到，又變成了“就地過年”。人都不讓回了，還買什么房置什么業？
2、三四線聯盟瓦解
這個朋友的心情，我是理解的，有時候黑天鵝來了，不管你是平頭百姓還是天王老子，都過不了這關。而且即使沒有黑天鵝，三四線城市的行情走到這一步，也完全在意料之中。拿內蒙古呼和浩特來講，2019年我就根據大數據推測了房價走勢，大庫存加購買力過分透支，當地根本撐不起1萬多的房價，下跌是不可避免的。
當地媒體反駁的不少，或者說呼和浩特開通了高鐵，連接了大北京，人們都回來買房了，房價如何下跌？或者說，呼和浩特是省會城市，1萬多房價不貴，要知道南方一些縣城的房價都是這個數。去年房價沒跌，還有人過來調侃，子木的預測是在搞笑。然而前幾天，當地確切情報，呼和浩特某知名品牌開發商某大開始大幅下調新盤報價，從1.2萬每平米直接降到9千元每平米。一套房降了30萬，30萬對于三四線人群意味著什么，想必大家清楚。所以售樓處門口隔三差五就能看到拉著條幅，站在寒風中維權的業主。一個城市最重要的是人才、產業、醫療和教育資源，什么都沒有，用信念來扛房價嗎？
呼和浩特只是冰山一角，其實上一輪房價周期之后，大部分房價不合理的三四線城市都已進入下跌周期。之所以我們看到大城市都在回調房價，而三四線卻紋絲不動，是因為有＂房價保護聯盟＂的存在。于今，這個聯盟也崩塌了。
3、雪上加霜
去年年底，哈爾濱市出臺政策鼓勵開發商降價，打響第一槍，緊接著平潭市發布通知，主動鼓勵房企讓利促銷。而后，河北、湛江等省市借助公積金等政策，紛紛開啟救市計劃。地方主張降價，那就意味著房價的確繃不住了。為了防范可能存在的地方性債務風險，所以只能讓開發商“割肉讓利”。不僅如此，今年房地產行業正式開始實施“三道紅線”，嚴控開發商信貸規模，這段時間大小開發商拼了命地回籠資金，以求自保。
再加上，年初央行和銀保監會下發了“兩道紅線”，要求對個人房貸占銀行全部貸款比例進行限制，在資產端卡死了買房人杠桿使用效率。層層打壓，幾乎把三四線的開發商們逼到了墻角。更殘酷的是，同行之間的矛盾也在積壓。去年恒大率先開啟全國性大規模降價促銷，直接戳破了三四線保護房價的窗戶紙，拉動大盤下行，其他開發商罵罵咧咧，卻無力反抗，只能跟著降價打折。所以說，這次返鄉置業泡湯，無疑是三四線開發商的一場噩夢。寫到這里，突然有些心疼駐馬店這位朋友。＂今年徹底完犢子了＂，可謂字字真切。
4、謹慎上車
前兩天看到國家統計局的一份數據，2020年包括牡丹江、南充、遵義、宜昌等在內14個三四線城市的二手房價格跌回到了一年前。其中跌幅最大的是黑龍江的牡丹江市，跌幅達10％，相比5年前亦下跌了1.6％，這也是70個城市中唯一一個房價跌回5年前的城市。四川南充跌幅為5.4％，廣西北海跌幅則為3.5％，四川瀘州跌幅為3.1％，廣東湛江跌幅為2.1％。
而2021年，在返鄉置業泡湯的沖擊下，還會有更多的三四線城市加入到下跌陣營之中。最重要的是，跟往年不同，現在房價保護聯盟瓦解，地方鼓勵降房價，大開發商打折搶市場，中小開發商只能選擇“讓利搶量”，這在2021年將成為主流現象。這時候，我倒是勸大家不要輕易上車。因為窗戶紙剛捅破，我們需要看看里面到底是內容，尤其是今年首跌的三四線城市，越往后，開發商讓利空間越大。當然這里有兩類資產是另說的。一種是在城市群中的三四線城市，受大城市輻射，行情跟普通三四線城市不一樣。另一種就是普通三四線城市的學區房，學區這東西是硬通貨，是三四線城市未來最抗打的資產?？傊?，從2021年3月之后，三四線抄底式買房機遇會逐漸暴露出來。對于買房人來說，只有這時候才能看清一個城市的底色，從而在買房策略上，不會高位站崗。
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