昨天一個房地產行內群里,駐馬店某品牌樓盤的營銷總打了一行字:“今年徹底完犢子了?!北娙撕闷?,為什么剛跨入2021年,就把一年給定性了,這也太悲觀了。緊接著他發了一張圖:
看完這張圖,我基本明白了什么意思。因為國家衛健委剛剛發聲,為了防控疫情,鼓勵“就地過年”,返鄉人員需要做核酸檢測。一時間,所有城市的醫療資源都緊張了起來,尤其是像北京、上海這樣的城市,醫院門口排隊做核酸檢測的,基本要從天亮排到天黑。如果單說是做核酸,排排隊也行,最重要的是,上面的聲音到下面就變了味。昨天網上熱傳的一個段子,很寫實:
再加上這幾天已經有29個省市出臺了“就地過年”政策,給錢給積分,企業還給獎勵。一來一去,很多人退了回家的票。交通運輸部披露,2021年春運旅客會在17億人次左右,這個數值雖然比2020疫情年增加了2成,但也處于自1997年以來,歷史最低水平。由此,小城市春節期間的消費必然會大幅降低,最嚴重的莫過于“返鄉置業”。
1、返鄉置業
這位朋友跟我說,像駐馬店這樣的三四線城市,勞動力外流嚴重,很多年輕人都在外面打工賺錢。當地賣房子的,基本就靠三個營銷節點賺錢:春節后、五一假期,國慶假期。尤其春節后,買房人是最多的。一來,一二線務工人員拿了年終獎,想著大城市買不起,老家起碼置辦一套,首付也不貴;二來春節飯桌上基本會敲定婚姻大事,首要考慮的還是房子?!?/span>2018-2019年返鄉置業報告》稱,到大城市工作的人群,有52.7%的人有回鄉買房的打算,北方的一些小城市,春節返鄉置業基本可以占全年新房銷售額的30%~40%,堪稱銷售半邊天。所以一直以來,開發商對返鄉置業極為重視。這位朋友跟我說,他們每年年底都要花2個月的時間,準備春節返鄉置業主題營銷活動。
然而去年一波疫情,所有人閉門不出,年初沖業績的計劃泡湯,公司裁了很多人。今年本以為疫情過去了,公司能好好回回血。
萬萬沒想到,又變成了“就地過年”。人都不讓回了,還買什么房置什么業?
2、三四線聯盟瓦解
這個朋友的心情,我是理解的,有時候黑天鵝來了,不管你是平頭百姓還是天王老子,都過不了這關。而且即使沒有黑天鵝,三四線城市的行情走到這一步,也完全在意料之中。拿內蒙古呼和浩特來講,2019年我就根據大數據推測了房價走勢,大庫存加購買力過分透支,當地根本撐不起1萬多的房價,下跌是不可避免的。
當地媒體反駁的不少,或者說呼和浩特開通了高鐵,連接了大北京,人們都回來買房了,房價如何下跌?或者說,呼和浩特是省會城市,1萬多房價不貴,要知道南方一些縣城的房價都是這個數。去年房價沒跌,還有人過來調侃,子木的預測是在搞笑。然而前幾天,當地確切情報,呼和浩特某知名品牌開發商某大開始大幅下調新盤報價,從1.2萬每平米直接降到9千元每平米。一套房降了30萬,30萬對于三四線人群意味著什么,想必大家清楚。所以售樓處門口隔三差五就能看到拉著條幅,站在寒風中維權的業主。一個城市最重要的是人才、產業、醫療和教育資源,什么都沒有,用信念來扛房價嗎?
呼和浩特只是冰山一角,其實上一輪房價周期之后,大部分房價不合理的三四線城市都已進入下跌周期。之所以我們看到大城市都在回調房價,而三四線卻紋絲不動,是因為有"房價保護聯盟"的存在。于今,這個聯盟也崩塌了。
3、雪上加霜
去年年底,哈爾濱市出臺政策鼓勵開發商降價,打響第一槍,緊接著平潭市發布通知,主動鼓勵房企讓利促銷。而后,河北、湛江等省市借助公積金等政策,紛紛開啟救市計劃。地方主張降價,那就意味著房價的確繃不住了。為了防范可能存在的地方性債務風險,所以只能讓開發商“割肉讓利”。不僅如此,今年房地產行業正式開始實施“三道紅線”,嚴控開發商信貸規模,這段時間大小開發商拼了命地回籠資金,以求自保。
再加上,年初央行和銀保監會下發了“兩道紅線”,要求對個人房貸占銀行全部貸款比例進行限制,在資產端卡死了買房人杠桿使用效率。層層打壓,幾乎把三四線的開發商們逼到了墻角。更殘酷的是,同行之間的矛盾也在積壓。去年恒大率先開啟全國性大規模降價促銷,直接戳破了三四線保護房價的窗戶紙,拉動大盤下行,其他開發商罵罵咧咧,卻無力反抗,只能跟著降價打折。所以說,這次返鄉置業泡湯,無疑是三四線開發商的一場噩夢。寫到這里,突然有些心疼駐馬店這位朋友。"今年徹底完犢子了",可謂字字真切。
4、謹慎上車
前兩天看到國家統計局的一份數據,2020年包括牡丹江、南充、遵義、宜昌等在內14個三四線城市的二手房價格跌回到了一年前。其中跌幅最大的是黑龍江的牡丹江市,跌幅達10%,相比5年前亦下跌了1.6%,這也是70個城市中唯一一個房價跌回5年前的城市。四川南充跌幅為5.4%,廣西北海跌幅則為3.5%,四川瀘州跌幅為3.1%,廣東湛江跌幅為2.1%。
而2021年,在返鄉置業泡湯的沖擊下,還會有更多的三四線城市加入到下跌陣營之中。最重要的是,跟往年不同,現在房價保護聯盟瓦解,地方鼓勵降房價,大開發商打折搶市場,中小開發商只能選擇“讓利搶量”,這在2021年將成為主流現象。這時候,我倒是勸大家不要輕易上車。因為窗戶紙剛捅破,我們需要看看里面到底是內容,尤其是今年首跌的三四線城市,越往后,開發商讓利空間越大。當然這里有兩類資產是另說的。一種是在城市群中的三四線城市,受大城市輻射,行情跟普通三四線城市不一樣。另一種就是普通三四線城市的學區房,學區這東西是硬通貨,是三四線城市未來最抗打的資產??傊?,從2021年3月之后,三四線抄底式買房機遇會逐漸暴露出來。對于買房人來說,只有這時候才能看清一個城市的底色,從而在買房策略上,不會高位站崗。
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