[摘要] “我們的房租沒有漲還降了三百塊，這是來北京這么多年來的第一次?！崩罴迅嬖V《華夏時報》記者，自己租住在北京良鄉的一個兩居室，最近在續租的時候看了看周邊的價格，發現比2019年降了一些，就試著和房東談價，結果房租從2019年3600元一個月降到了3300元，居住成本一年省下了3000多塊錢。
“我們的房租沒有漲還降了三百塊，這是來北京這么多年來的第一次?！崩罴迅嬖V《華夏時報》記者，自己租住在北京良鄉的一個兩居室，最近在續租的時候看了看周邊的價格，發現比2019年降了一些，就試著和房東談價，結果房租從2019年3600元一個月降到了3300元，居住成本一年省下了3000多塊錢。
李佳的情況也反映了近一年來北京租賃市場的現狀，受到疫情、外來人口數量回落等多方面因素的影響，北京房租價格近一年來“跌跌不休”，告別了長久以來只漲不跌的狀況，整租交易的套均租金同比2019年下跌了7.70％。
2012年以來首次年度租金水平同比下跌
此前，由于北京經濟快速發展，人們的收入持續增長，加上外來人口不斷流入，北京市的房屋租賃市場供需關系長期緊張，疊加CPI上行、房價上漲、租賃住房品質持續提升等因素，北京房屋租金多年來一直處于上行狀態。
但2020年北京的房屋租賃市場徹底變了天。同李佳的情況類似，在北京房屋打拼7年的王旭也告訴《華夏時報》記者，之前租房的時候，每年續簽都要漲價已經成了一個常態。2020年是自己在北太平莊居住的第3年，2019年續簽的時候房租漲了三四百，2020年破天荒的沒有漲價。
一位房地產經紀人小劉告訴《華夏時報》記者，“最近一年的北京房租都在降，我們片區的兩居室，2019年要3800元一個月，2020年3400元左右就能租到。以前的市場呢，基本上每年房租都在漲，很多人換房子頻繁，也是因為房租漲的太多，現在續簽合約房租不漲，或者還降了，大家換房的需求就少了，大家也傾向于直接找房東續約，也不會再找中介了。以前我每個月的租賃單至少在七八單左右，現在有兩三單就不錯了?！?/p>
根據另一機構北京區域交易數據，2020年北京住房租賃交易量同比2019年下滑10.84％，這也是繼2019年出現歷史首次下滑后，2020年北京住房租賃交易量繼續下滑，降幅有所擴大。2020年北京住房租賃交易的高點從往年的3、7月推后到了5、8月，旺季在疫情沖擊下延遲到來。
2020年北京的住房租賃中，整租交易的平米租金為87.87元／平／月，同比2019年下跌5.35％；整租交易的套均租金為5581元／套／月，同比2019年下跌7.70％。2020年以前，北京整租租金呈現持續上漲趨勢，2020年由漲轉跌，走勢逆轉。
另據機構的數據，2020年北京市平均月租金為82.8元／平米，同比下降3.4％，是自2012年以來，首次年度租金水平同比下跌；從月度租金水平看，自2019年8月開始連續17個月租金水平呈現同比下跌。
機構高級分析師黃卉告訴《華夏時報》記者，2020年租金水平下降的主要原因是疫情影響下市場供需格局的變化，一方面疫情的影響使得租賃市場需求縮減或推遲，供需矛盾趨于緩和，租金水平呈現下降，另一方面，業主出租價格預期下調，為了加快出租，減少空置期損失，往往降價出租，租客議價空間提升，市場向承租人轉變。
黃卉提到，本輪的租金水平下跌基本在市場預期之內，一方面，北京租金水平繼續大幅上漲的動力不足，經歷了2012年以來的幾輪上漲，北京租金水平已經不低，隨著更多的租賃房源持續入市，租賃市場的供需結構不斷優化，供需矛盾會得到解決；另一方面，在疫情的疊加影響下，租賃需求規模有所縮減，也進一步增加了租客的議價空間。
小劉表示，“疫情對行業影響挺大的，我們片區靠近幾所大學，以前學生出來租房子的很多，2020年都實行封閉管理，這部分客源也沒了。也是因為疫情的因素，為了減少不必要的麻煩，很多人也不會選擇在這個時候換房，大多數都會在原地續租?！?/p>
北京外來人口數量回落
另一機構分析，2020年全年交易規模上，由于人口過于龐大，近年來北京著力疏解人口，常住外來人口自2016年起持續下滑，2019年末降至745.6萬人，較2015年末減少77萬人。隨著外來人口的見頂回落，北京的住房租賃規模開始縮小。按照這樣的趨勢，原本2020年繼續下行并不意外，但疫情使2020年一季度交易量大幅減少，全年同比降幅擴大，交易量的下滑速度被加快。
相關報道也顯示，北京985畢業生留京率不斷下跌，2019年清北本科畢業生留京率不到2成，也在一定程度上反映著近年來北京市的人口動向。
為什么北京住房租賃市場會發生如此大的轉變呢？合碩機構首席分析師郭毅在接受《華夏時報》記者采訪時表示，城市的租金水平和人口流動相關，近年來，北京市堅持了抑制外來人口的政策，北京市人口出現了明顯的凈流出狀態。另外，在居住結構上，北京市的人口逐漸外遷到五環、六環區域，反映到租賃市場上，即租賃需求的減少，租金開始降低。
業內人士告訴《華夏時報》記者，2020年的租賃市場在疫情沖擊下，市場量價齊跌，主要原因是疫情影響就業的發展，而就業環境和租金息息相關，雖然隨著疫情的好轉，就業環境有所恢復，但外來就業的人員以及高校畢業生就地就業意愿減弱，導致了市場上供應大于需求。
房屋租賃市場加速凈化
除了市場上的個人房源受到影響外，2020年北京持續下跌的房租也導致了長租公寓市場的動蕩?！度A夏時報》記者了解到，疫情影響下的長租公寓入住率不足，導致資金鏈緊張，市場上有多家“高價拿房”的長租公寓出現了爆雷，也有機構出現了“提前解約”的問題，機構同房東和租客大量提前解約，給長租公寓市場帶來不小的沖擊。
除了交易量和租金價格上的影響，疫情也提前引爆了行業存在的一些問題。郭毅分析，長租公寓的爆雷，一定程度上反映了當前市場存在的問題，短期內市場對長租公寓的安全感減弱，也提示租戶在租賃房源的選擇上要提高警惕，選擇更安全的方式，要和傳統中介簽約，或者與房主直簽。
疫情也在一定程度上加速了行業的凈化，淘汰了一些實力較差的長租公寓企業。從政策層面來看，2020年，北京住房租賃條例立法工作持續推進，《北京住房租賃條例》的出臺已近在咫尺，未來長租房政策也將進一步完善，北京住房租賃市場將逐步走向規范化發展。
2021年，北京的房屋租賃市場會好轉嗎？王小嬙分析，隨著經濟的逐步恢復，就業市場好轉，租賃市場或將好轉，預計今年畢業季租賃市場的量將會迎來小高峰，但隨著去年年底疫情的反復，預估一季度返鄉潮不會顯現。
“北京的人口凈流入是一個中長期的政策，人口外流的狀況短期內不會改變?！痹诠憧磥?，2021年，北京租賃市場在畢業季到來時可能會出現小幅度上揚，但整體租金水平還是會保持一個穩中小幅下滑的態勢。
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